Kiracının Tahliye Davsı Nedir?

20 Kasım 2024 Çarşamba

KİRACININ TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, mülk sahibinin kiracısını ev, işyeri veya başka bir taşınmazından çıkarmak için kanunda sayılan nedenlere  dayanarak açmış olduğu bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunun’da konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü tahliye sebepleri iki ana başlık altında düzenlenmiştir. Bunlar bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliyedir.

            Bildirim Yoluyla Tahliye: Kiracının bildirim yoluyla tahliye edilebilmesi için sözleşmenin en az 10 yıldır devam ediyor olması ve TBK madde 347 kapsamında sayılan şartların mevcut olması gerekmektedir.

TBK madde 347 hükmüne göre ;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” Denmektedir.

Dava Yoluyla Tahliye: Kiralananın dava yoluyla tahliyesinde ise herhangi bir süre şartı aranmamış olup kanunda sayılan hallerin meydana gelmesi yeterlidir. Bu noktada TBK madde 354’te yer aldığı üzere dava yoluyla tahliye halleri kiracı aleyhine değiştirilemez.

Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye nedenleri tahdidi olarak sayılmış olup buna göre;

• Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Davası
• Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
• Yeni Malikin Konut Veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
• Kiralanan Yerin Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye Davası
• Kira Bedelini Ödemeyen Kiracının İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyesi
• Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası
• Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Meskeninin Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası
• Kiralanan Yeri Özenle Kullanmama ve Komşulara Saygı Göstermeme Nedeniyle Tahliye Davası
• Kiracının Kiralanan Yere Kasten Ağır Bir Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliye Davası
• Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye
• Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye

Kiracı Tahliye Davası Arabuluculuk Süreci

28.3.2023’te Resmî Gazetede yayımlanan, 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B’de yer alan düzenlemeye göre; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.

Kira davalarında arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamamsı halinde dava açılabilecektir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak, davanın usulden reddedilmesine neden olur. Görüşmeler 3 hafta içerisinde tamamlanmalıdır. Zorunlu halerde arabulucu tarafından bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilir.

Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davası, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’ndaki hükümler uyarınca ilamsız icra yolu izlenerek açılacaksa görevli mahkeme İcra Mahkemeleridir. Bunun dışındaki tahliye davalarında ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili yer mahkemesi ise davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.