Kiracının Bankaya Kira Ödemesi Hukuken Geçerli mi?

17 Ekim 2025 Cuma

Kiracının Bankaya Kira Ödemesi Hukuken Geçerli mi?

Kira ilişkilerinde en çok kafa karıştıran konulardan biri, kiracının ödediği kiranın mal sahibine mi yoksa başka birine mi gönderileceği meselesidir.
 Özellikle banka havalesi veya EFT yoluyla yapılan ödemelerde “kira bedeli ödendi mi, geçerli mi?” tartışması sıkça gündeme gelir.
 Peki gerçekten kiracının bankaya yaptığı kira ödemesi her zaman geçerli midir?

Kimler İçin Banka Üzerinden Ödeme Zorunlu? (Vergi Usul Kanunu Kapsamı)

Vergi Usul Kanunu ve ilgili Gelir Vergisi Genel Tebliğleri uyarınca, konut ve iş yeri kiralarında belirli bir tutarın üzerindeki kira bedellerinin banka veya finans kuruluşları aracılığıyla ödenmesi zorunludur.
Bu tutar her yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından güncellenir ve belirlenen sınırın üzerindeki elden kira ödemeleri geçerli sayılmaz.

Elden kira ödemelerine ilişkin yürürlükteki düzenleme,17.10.2024 tarihli ve 32695 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 328 No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile belirlenmiştir.

Bu tebliğe göre,

• Konut kiralarında 7.000 TL ve üzeri,
• İşyeri kiralarında ise her tutardaki kira ödemesi banka veya PTT aracılığıyla yapılmalıdır.

Amaç, kira gelirlerinin kayıt altına alınmasını sağlamak ve kayıt dışı ekonomiyi önlemektir.
 Bu nedenle hem kiracı hem de ev sahibi açısından en güvenli yöntem, ödemelerin banka üzerinden yapılmasıdır.
Böylece hem ödemeler ispatlanabilir hem de olası uyuşmazlıklarda dekontlar kesin delil olarak kullanılabilir.

Elden Kira Ödeme Cezası 2025 Ne Kadar?

2025 yılı itibarıyla, kira bedelini elden alan veya ödeyen kişiler hakkında uygulanacak ceza tutarları da güncellenmiştir.
Elden kira ödeme cezası, Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca şu şekildedir:

• Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı için: 20.000 TL’den az olmamak üzere,
• İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ve basit usulde kazanç tespiti yapılanlar için: 10.000 TL’den az olmamak üzere,
• Diğer tüm kişiler için: 5.000 TL’den az olmamak üzere,
  işleme konu tutarın %10’u oranında özel usulsüzlük cezası kesilecektir.

Bu cezalar hem elden kira ödemesi yapan kiracıya hem de elden tahsil eden ev sahibine uygulanabilir.
Yani banka veya PTT üzerinden ödeme yapmak yalnızca güvenli değil, aynı zamanda zorunlu bir yoldur.

Kira Mal Sahibinin Hesabına mı Yatırılmalı?

Kural olarak, kira bedelinin mal sahibinin kendi adına açılmış banka hesabına ödenmesi gerekir.
Kiracının, ev sahibinin bilgisi veya onayı olmadan üçüncü bir kişiye (örneğin ev sahibinin eşi, çocuğu ya da kirayı tahsil eden aracı kişiye) ödeme yapması borcu sona erdirmez.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin geçerli bir şekilde ödenmiş sayılabilmesi için, ödemenin doğrudan kiraya verene veya onun açık rızasıyla yetkilendirdiği kişiye yapılması gerekir.
Ev sahibinin bu konuda açık veya zımni bir onayı yoksa, yapılan ödeme hukuken geçerli ödeme sayılmaz ve kiracı kira borcunu ödememiş kabul edilir.

Eşin veya Akrabanın Hesabına Ödeme Geçerli midir?

Kira bedelinin mutlaka sözleşmenin tarafı olan mal sahibine veya onun açık onayıyla yetkilendirilmiş kişiye ödenmesi gerekir.
 Ev sahibinin eşi, çocuğu veya yakınına yapılan ödemeler, yazılı muvafakat bulunmadıkça geçerli ödeme sayılmaz.

Bu konuda emsal nitelikte bir karar,
 📍 İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi’nin 04.02.2025 tarihli, 2024/1607 E. – 2025/223 K. sayılı kararıdır.

Somut olayda kiracı, ev sahibinden WhatsApp üzerinden gelen “Kirayı eşimin hesabına yatır” mesajı üzerine, ödemeleri ev sahibinin eşi adına açılmış hesaba yapmıştır.
 Ancak ev sahibi, bu ödemeleri kabul etmeyerek kira borcunun devam ettiğini ileri sürmüştür.

Mahkeme şu gerekçeyle kiracıyı haksız bulmuştur:

“Davacı/kiraya verenin eşi F.’nin banka hesabına kira ödemesi olduğu açıkça belirtilse dahi, yapılan ödemeler kira sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişi hesabına yapılmış ödemeler olduğundan ve davacının da buna açık muvafakati bulunmadığından, kira ödemesi olarak kabulü mümkün değildir.”

Bu kararın önemi büyüktür:

WhatsApp veya benzeri mesajlaşmalar, İİK m.68 anlamında ödeme belgesi olarak kabul edilmez.

 Ödeme, kira sözleşmesinin tarafı olmayan kişiye yapılmışsa, ev sahibinin açık ve yazılı onayı yoksa “borcu sona erdirici” nitelik taşımaz.

 Mahkeme, kiracının iyi niyetini dikkate almamış; hukuken geçersiz ödemeyi kira borcundan mahsup etmemiştir.
 Kira borcunun geçerli şekilde ödenmiş sayılması için, doğrudan mal sahibine veya yazılı olarak yetkilendirdiği kişiye ödeme yapılmalıdır.

 Kira Ödemesinde Açıklama Kısmı Neden Önemli?

Birçok kiracı, banka üzerinden ödeme yaparken açıklama kısmına sadece “kira” yazar. Bu büyük bir hatadır.
Çünkü hangi ayın kirası olduğu yazmazsa, ev sahibi “bu ödeme başka bir borç içindi” diyebilir.

En güvenli yöntem:

“2025 Ekim ayı kira bedeli” şeklinde açıklama yazarak dekontu saklamaktır. Bu dekont, olası bir uyuşmazlıkta kesin delil niteliği taşır.

Sonuç: Kira Ödemesinde Güvenli Yol

Kiracının kira borcundan kurtulabilmesi için:

• Ödemeyi mutlaka mal sahibinin kendi hesabına yapması,
• Banka veya PTT kanalıyla ödeme gerçekleştirmesi,
• Açıklama kısmına ay ve yıl belirterek “kira bedeli” ibaresini eklemesi gerekir.

Bu şartlar sağlandığında ödeme hukuken geçerli kabul edilir.
Aksi hâlde, kiracı hem borcunu ödememiş sayılabilir hem de ileride tahliye riskiyle karşılaşabilir.

Kısa Öneri:
 Kira ödemelerinde IBAN değişikliği, üçüncü kişiye yönlendirme veya elden ödeme talebi  olursa mutlaka yazılı teyit alın.
Yanlış hesaba yapılan bir kira ödemesi, hukuken hiç yapılmamış sayılabilir.