Kira Tespit Davasında Sözleşmede Artış Şartı Bulunmasının Önemi

26 Aralık 2025 Cuma

Kira Tespit Davasında Sözleşmede Artış Şartı Bulunmasının Önemi

Kira tespit davasında asıl mesele yalnızca “kira kaç TL olsun?” değildir. En az bunun kadar kritik olan soru şudur:
Mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli hangi tarihten itibaren geçerli olacak?

Bu noktada, kira sözleşmesinde artış şartı (kira artış maddesi) bulunup bulunmaması, davanın sonucunu geriye dönük (geçmiş kira döneminden itibaren) veya ileriye dönük (bir sonraki kira döneminden itibaren) etkili hâle getirebilir. Kısacası: Artış şartı ve 30 günlük bildirim süresi, davanın parasal sonucunu doğrudan belirler

1) Sözleşmede Artış Şartı Varsa: Karar Kira Dönemi Başından İtibaren Etkili Olabilir

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, kira artışına ilişkin açık bir hüküm bulunuyorsa (ör. “her yıl TÜFE oranında artış uygulanır” gibi), artışın hukuki dayanağı sözleşmedir.

Bu durumda kira tespit davasında mahkemece belirlenecek kira bedeli bakımından temel sonuç şudur:

• Yeni kira bedeli, ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olacak şekilde hüküm ve sonuç doğurabilir.
• Böylece kiraya veren, kararın etkili olduğu dönem için kira farklarını (geçmişe dönük) talep edebilme imkânına kavuşur.

Pratikte bu, “dava kazandım ama bir yıl boşa gitti” sonucunu engelleyen en güçlü unsurlardan biridir.

2) Sözleşmede Artış Şartı Yoksa: 30 Günlük Bildirim Süresi Hayat Kurtarır

Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir madde yoksa, kiraya verenin kira artışını “tek taraflı” dayatması mümkün değildir. Bu durumda kanunun öngördüğü yol devreye girer: yazılı bildirim + süreye uyum + kira tespit davası.

Burada kritik nokta şudur:

• Kiraya verenin talep ettiği kira bedelini yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekir (ihtarname vb.).
• Aksi hâlde, ilgili kira döneminin başından itibaren kira bedelinin tespiti talep edilemez ve dava sonucu genellikle bir sonraki kira döneminden itibaren etkili olur.

30 Günlük Sürede Hangi Tarih Esas Alınır?

En sık yapılan hata: “İhtarnameyi 30 gün önce çektim, tamamdır.”

Değil.

✅ 30 günlük sürede ihtarnamenin keşide tarihi değil, kiracıya tebliğ tarihi esas alınır.
Yani ihtarname zamanında hazırlanmış olsa bile, geç tebliğ edilmişse süre kaçmış sayılabilir.

 3) İhtarname ile Talep Edilen Bedelle Bağlılık Var mı?

Hayır. Kiraya veren:

• İhtarnamede belirttiği kira bedeli ile bağlı değildir.
• Kira tespit davası dilekçesinde talebini artırabilir veya azaltabilir.

Bu da şu anlama gelir: İhtarname “bildirim” fonksiyonunu görür; dava ise nihai talebi ve hukuki sonucu şekillendirir.

Sonuç: Artış Şartı + 30 Gün = Davanın Tarihini ve Parasını Belirler

Kira tespit davasında kiraya verenin, dava açmadan (veya dava sürerken) özellikle dikkat etmesi gereken iki ana nokta vardır:

1. Sözleşmede kira artış şartı var mı?
2. 30 günlük bildirim süresine uyuldu mu? (Tebliğ tarihi esas!)

Artış şartı yoksa ve 30 günlük süreye uyulmadıysa, kiraya veren bakımından sonuç acıdır ama nettir:
İlgili kira döneminin başından itibaren kira bedelinin tespiti talep hakkı ortadan kalkar; dava sonucu genellikle bir sonraki dönemden itibaren etkili olur.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası açınca yeni kira bedeli hemen uygulanır mı?
 Hayır. Uygulanacak tarih; sözleşmede artış şartı olup olmamasına ve 30 günlük bildirime uyulup uyulmadığına göre değişir.

30 gün hesabında ihtarnameyi yazdığım gün mü önemli, tebliğ mi?
Tebliğ tarihi önemlidir.

İhtarnamede 20.000 TL yazdım; davada 25.000 TL isteyebilir miyim?
 Evet. Kiraya veren ihtarnamedeki bedelle bağlı değildir; dava dilekçesiyle talebini artırıp azaltabilir.

Kira tespit davalarında “haklı olmak” yetmez; zamanlama ve sözleşme hükmü dosyanın sonucunu belirler. Dosyanız özelinde sözleşme maddeleri ve tebliğ tarihleri incelenerek strateji kurulmalıdır.