KİRA TESPİT DAVASI NEDİR ?

16 Ocak 2025 Perşembe

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR ?

Kira tespit davası, 5 yılı geçen konut ve işyeri kiralarında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun olarak yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığı durumlarda başvurulan hukuki bir süreçtir. Böyle bir durumda gerek kiracı gerekse kiraya veren kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilir.Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir.

Kira tespit davası hukuki dayanağını TBK madde 344’den almaktadır. Buna göre;

            “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Bu maddeye göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Buradan anlaşılması gereken kira tespit davasının süre yönünden reddedilemeyeceğidir.

Kira Tespit Davasının Şartları 

            İlk ve en temel şart, bir kira sözleşmesinin varlığıdır.

            Kira tespit davası açmak için hukuki bir yararın bulunmasu gerekmektedir.

            Her yıl yenilenen kira sözleşmeleri, tarafların belirlediği artış oranına rağmen beşinci yılın sonrasında kira tespit davası açılabilir.

            TBK’nun 345. Maddesinin ikinci fıkrasına göre, kiraya veren tarafından açılacak kira bedelinin tespiti davası için kiraya verenin kira sözlşemesinin bitişinden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekmektedir.Bu bildirim yazılı olmalıdır ve TBK açısından geçerlilik koşuludur.

Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabuluculuya başvurmak bir dava şartıdır. Bu nedenle arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda dava usulden reddedilecektir.

Kira Tespit Davası Açma Süresi

            Kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda; kira sözleşmesinin beş yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda kira tespit davası açılabilir. Bu durumda hakim; TÜFE on iki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerinin göz önünde tutarak ve hakkaniyeti de gözeterek piyasa rayicine göre kira bedelini belirleyecek bir karar verecektir.

            Kira sözleşmesinin henüz 5 yılı doldurmaması durumunda; kira sözleşmesi henüz 5 yılı doldurmamışsa yeni kira tespit davası açılabilir.Ancak açılacak bu dava kira bedelinin piyasa rayicine göre belirlenmesi işlevini sağlamaz. Zira, bu durumda hakim emsal kira bedellerini göz önünde tutarak bir karar veremeyecektir. Hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarını geçmemek kaydıyla bir bedel tespitine karar verebilecektir.

Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.