İHTİYAÇ SEBEBİYLE KONUT VE İŞYERİ TAHLİYE DAVASI

20 Ocak 2025 Pazartesi

                                          İHTİYAÇ SEBEBİYLE KONUT VE İŞYERİ TAHLİYE DAVASI 

Türk Borçlar Kanunu’na göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki sebebe dayanılarak açılmaktadır. Birinci sebep TBK madde 350 de düzenlenen kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır. Buna göre;

İkinci sebep ise TBK madde 351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiycı nedeniyle tahliye davası açmasıdır. Buna göre;

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç  tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi mümkündür. Ancak ihtiyaç kiraya verenin yakınlarına da ait olacak olsa, tahliye davası bizzat kiraya veren taşınmaz malikinin kendisi tarafından açılmalıdır. Kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmesi ve bu dava sonucunda tahliyeye karar verilebilmesinin şartları:

1. Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı,
2. İhtiyacın bizzat kiraya veren veya kiraya verenin kanunda sayılan yakınlarına ait olması,
3. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
4. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının dava açma sürelerine uygun olarak açılması
5. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kiraya veren taşınmaz malikinin açması

Yeni malik tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasının şartları da genel hatları itibariyle kiraya verenin gereksinim sebebiyle açacağı tahliye davası ile aynıdır. Buna göre;

1. İhtarname şartı(kiraya verenin açacağı tahliye davasından farklı olarak, yeni malik tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davalarında yeni malikin kiracıya ihtarname göndermiş olması şartı aranmaktadır.
2. İhtiyacın varlığı,
3. İhtiyacın yeni malik ya da kanunda sınırlı olarak sayılan kişilere ait olması,
4. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,
5. Yeni malikin açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına ilişkin sürelere uygunluk,
6. İhtiyaç kime ait olursa olsun, tahliye davasının bizzat yeni malikin kendisi tarafından açılması,

Yeni malik tarafından açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının şartları, kiraya verenin açacağı ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları ile hemen hemen aynıdır. Farklılık olarak söylenilebilecek iki husus söz konusudur. Bunlar: İhtarname şartı ve sürelerdir.

İhtarname Şartı: Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesine göre tahliye sağlanmak isteniyorsa, öncelikle  yeni malik tarafından taşınmazın edinilmesi tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname yoluyla bu durum bildirilmelidir. Bu süreyi kaçırmış da olsa yeni maliğin de genel tahliye sebeplerinden faydalanabileceği unutulmamalıdır.

Davanın Sürelere Uygun Olarak Açılmış Olması: Yeni malik tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasında, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davalarından farklı olarak ikili bir süre uygulaması öngörülmüştür. Buna göre;

            Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesine konu taşınmazı edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun için edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunma koşulu öngörülmüştür.

            Taşınmazı sonradan edinen yeni malik 1 aylık yazılı bildirim ve 6 aylık dava sürelerini kaçırmışsa, kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye davası yoluna başvurabilir. Dolayısıyla TBK 350. maddede öngörülmüş olan sürelere uygun olarak tahliye davası açarak gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanabilecektir.

Gereksinim Sebebiyle Tahliye Nedeniyle Yeniden Kiraya Verme Yasağı

TBK madde 355 ile getirilmiş olan düzenlemeye göre taşınmaz malikinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kötüye kullanmasının önüne geçilmiştir. Buna göre;

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Zira, kira ilişkisinden doğan davalar bakımından görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından yetkili mahkemeler ise kiralananın bulunduğu yer mahkemeleridir.