Ev Sahibinin Evi Satması Durumunda Kiracının Hakları

26 Eylül 2025 Cuma

Ev Sahibinin Evi Satması Durumunda Kiracının Hakları (2025 Güncel)

Türkiye’de konut piyasasında sıkça yaşanan durumlardan biri, kiralanan evin satılmasıdır. Bu noktada kiracıların en çok merak ettiği soru şudur: “Ev sahibinin evi satması halinde kiracı evden çıkarılabilir mi?” 2025 yılı itibariyle yürürlükte olan Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde kiracının haklarını ve yeni malikin yükümlülüklerini inceleyelim.

Ev Satışı Kiracının Kira Sözleşmesini Bitirir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi açıkça belirtir: Kiralananın el değiştirmesi, kira sözleşmesini sona erdirmez.

• Ev satılsa bile mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur.
• Yeni malik, sözleşmeye aynı şartlarla taraf olur.
• Kiracı, sözleşme süresi boyunca evde oturmaya devam edebilir.

Yani satış, tek başına kiracıyı evden çıkarma sebebi değildir.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı (TBK m. 351)

Kiralanan evin satılmasıyla birlikte, yeni malikin tahliye talep etme hakkı vardır. Ancak bu hak sınırsız değildir ve Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi ile düzenlenmiştir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Bu hükme göre:

• Yeni malik, evi kendi ihtiyacı veya yakın aile bireylerinin ihtiyacı için kullanmak istiyorsa tahliye talep edebilir.
• Edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndermesi gerekir.
• Tahliye davasını, bu ihtara dayanarak 6 ay sonra açabilir.
• Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise, sürenin sonunda da ihtiyaç sebebiyle dava açabilir.

Sonuç olarak, ev satıldı diye kiracı hemen çıkarılamaz. Kiracı, kanunla korunan süreler ve prosedürler sayesinde güvendedir.

Kira Bedelinin Kime Ödeneceği

Satış sonrasında kiracının kira bedelini ödemesi gereken kişi değişir:

• Artık kira bedeli yeni malike ödenir.
• Eski malikin kira alacağı hakkı sona erer.
• Ödeme konusunda tereddüt varsa, kiracı kira bedelini mahkeme veznesine yatırarak sorumluluktan kurtulabilir.

 Kiracının Hakları Satıştan Sonra da Devam Eder

• Belirli süreli sözleşmelerde: Kiracı, sözleşme süresi bitene kadar evde kalabilir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: TBK’daki fesih süreleri geçerlidir.
• Tahliye: Sadece ihtiyaç sebebiyle veya sürenin sonunda mümkündür.

Kiracılar İçin Pratik Öneriler

• Satış gerçekleştiğinde, yeni malikin kim olduğunu öğrenin ve ödemelerinizi ona yapın.
• Size gelen ihtarnameyi mutlaka dikkate alın ve sürelere uygun hareket edin.
• Hak kaybı yaşamamak için bir avukattan hukuki destek alın.

Sonuç

Ev sahibinin evi satması, kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. Yeni malik sözleşmeye taraf olur ve kiracı mevcut koşullarda evde oturmaya devam eder. Tahliye, sadece TBK m.351’de düzenlenen şartlarla ve dava yoluyla mümkündür.

Hak kaybı yaşamamak için sürelere dikkat etmek ve hukuki destek almak en doğru yol olacaktır.